Déduction pour amortissement, un choix gagnant ?

Immeuble locatif, augementez votre cash flow
Immeuble locatif, augmenter votre cash flow

Qu’est-ce que la DPA ou Déduction Pour Amortissement?

Immeuble locatif, augementez votre cash flow
Déduction pour amortissement

Vous pouvez déduire un pourcentage du coût d’un immeuble si vous exercez des activités de location. Cette partie du coût que vous pouvez déduire est appelée dépréciation où, aux fins de l’impôt sur le revenu, déduction pour amortissement (DPA).

Le gouvernement permet aux contribuables propriétaires d’un immeuble à revenu de déclarer que leur immeuble (terrain exclu) perd jusqu’à un maximum de 4% de sa valeur résiduelle par année*, c’est ce qu’on appelle la Déduction Pour Amortissement (DPA).

Exemple DPA pour un immeuble locatif

Prenons un exemple : un immeuble 100% locatif est acheté à 600 000$. La ville évalue à 60%-40% la division des taxes entre l’immeuble et le terrain. Le terrain vaut donc 240 000$ et le bâtiment 360 000$.

La dépréciation pour amortissement ne s’applique que sur le bâtiment, soit 360 000$ dans notre exemple.

On pourra donc soustraire de son revenu locatif 4% de 360 000$  soit 14,400$** et s’éviter l’impôt à payer sur cette somme. L’année suivante, le bâtiment vaut 345 600$ et on ne peut soustraire que 4% de ce montant, soit : 13 824$, et ainsi de suite.

15 ans plus tard, le propriétaire décide de vendre l’immeuble et obtient un prix de 900 000$. Disons que la DPA a toujours été utilisée durant ces années à son maximum, la valeur résiduelle du bâtiment est de 195 151$. Le propriétaire devra donc rajouter à son revenu toute la DPA utilisée au cours des dernières années pour un montant de 164 849$.

Comprendre la DPA, argent emprunté au gouvernement

Bien que la facture semble salée, il faut comprendre que l’impôt que l’on s’évite les années où on utilise l’amortissement c’est comme de l’argent emprunté au gouvernement à 0% d’intérêt.

0% d’intérêt ?

La DPA, c’est un peu comme le REER de l’immobilier, on diffère les impôts au moment de la vente.

Si le taux d’imposition dans l’année où l’amortissement est utilisé est le même que le taux d’imposition de l’année de la vente, c’est égal. On ne perd ni ne gagne à utiliser la DPA.

La DPA : Un choix avantageux!

Prenons l’exemple précédent, où un propriétaire achète un immeuble pour le revendre dans 15 ans. On peut alors réduire la première année le revenu de 14 400$. Si l’imposition est de 41,1% (revenu de 85K), le contribuable s’épargnera 5754$ en impôt.

Le gros avantage de la DPA

Le gros avantage à utiliser la DPA, de beaucoup sous-estimé, est la liquidité. Vous avez accès à des dizaines de milliers de dollars pour parer aux coups que la vie peut vous envoyer, une perte d’emploi, un décès, la maladie… Vous évitant ainsi de devoir vendre trop rapidement votre investissement ou pire de vous faire saisir.

Au moment de la vente, vous empocherez tout l’argent de la vente. Peut-être que l’impôt sera à payer sera salé, mais au moins vous serez certain d’avoir l’argent nécessaire pour le payer.

Votre immeuble est un réservoir de capital

Pour vous assurer que l’amortissement sera avantageux pour vous, il vous faudra :

  • Avoir une idée du temps que vous voulez garder votre immeuble
  • Un estimé du rendement du placement
  • Bien connaître votre situation fiscale (revenus, enfants à charge, REER…)

Conclusion, consulter un comptable et/ou fiscaliste  pour optimiser votre DPA

Avec ces paramètres, votre préparateur d’impôt sera en mesure de vous donner une idée si l’amortissement est avantageux ou non pour vous, mais dans la très grande majorité des cas : OUI! Dans la mesure où vous avez la sagesse d’investir l’impôt économisé plutôt que l’utiliser pour un voyage!

On peut faire encore mieux si vous avez une stratégie à long terme

En optant pour une stratégie de placement (long terme) en combinant les retours d’impôts et les assurances-vie, vous pourriez avoir à votre décès un immeuble libre d’impôts et de dettes.

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*La DPA ne peut être utilisée pour créer une perte ou l’augmenter. Par exemple, si le revenu net locatif après dépenses est de 8000$, même si 4% de la valeur résiduelle donne 12 000$ on ne pourra utiliser que 8000$ en DPA pour obtenir un revenu locatif nul.

**En fait, la première année on ne peut utiliser que la moitié de 4% car l’immeuble a été acheté en cours. Nous garderons tout de même 4% afin de simplifier les calculs et faciliter la compréhension.